PentruProprietari
AutentificareÎncepe acum
Toate ghidurile
Actele necesare

Actele și pașii legali pentru vânzarea unui apartament în România (2026)

Vinzi singur apartamentul, fără agenție? Se poate, dar tranzacția trece obligatoriu pe la notar, iar succesul depinde de un dosar de acte complet și corect. Mai jos ai lista exactă de documente, cine ce plătește, cât durează și ce se schimbă în situații speciale (soți, moștenire, credit). Sumele și taxele se pot modifica, confirmă mereu cifrele finale la notar și la ANCPI/OCPI.

Lista completă de acte necesare (vânzător)

Acestea sunt documentele pe care trebuie să le aduni ca vânzător. Notarul îți spune exact ce lipsește pentru cazul tău, dar cu lista de mai jos ești pregătit din prima. Pentru fiecare act ai: ce e, de ce trebuie, cine îl emite, cât durează și cât costă (aproximativ).

  • ACT DE PROPRIETATE (titlul de proprietate), dovada că apartamentul e al tău. Poate fi: contract de vânzare-cumpărare anterior, contract de construire, certificat de moștenitor, act de donație sau hotărâre judecătorească. De ce: fără el nu se poate face vânzarea. Cine emite: notarul/instanța de la care l-ai obținut. Durată: îl ai deja. Cost: 0 (dacă îl ai; un duplicat costă o taxă mică).
  • CARTE DE IDENTITATE (CI), valabilă, pentru tine și pentru soț/coproprietari dacă e cazul. De ce: identifică părțile la semnare. Emite: SPCLEP/Primăria. Cost: 0 dacă e valabilă.
  • EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU AUTENTIFICARE, dovada actualizată că ești proprietar și că imobilul e liber de sarcini (sau ce sarcini are). ATENȚIE: acesta se cere EXCLUSIV de notar de la OCPI/ANCPI, chiar înainte de semnare, și este valabil doar 10 zile lucrătoare. Nu îl poți lua tu singur pentru vânzare. Durată: se obține aproape la momentul semnării. Cost: mic (aprox. 40 lei), de regulă inclus în costurile notariale (verifică la notar).
  • CERTIFICAT DE PERFORMANȚĂ ENERGETICĂ (CPE / certificat energetic), arată eficiența energetică a locuinței. De ce: e OBLIGATORIU la vânzare, se prezintă la notar. Cine emite: un auditor energetic atestat MDLPA. Durată: de obicei 1 la 5 zile lucrătoare (adesea 24 la 48h de la vizita auditorului). Cost: aprox. 250 la 800 lei pentru apartament (250 la 450 lei pentru 2 camere). Valabil 10 ani.
  • DOCUMENTAȚIE CADASTRALĂ + INTABULARE, planul/relevee-le apartamentului și înscrierea în cartea funciară. De ce: imobilul trebuie să fie cadastrat și intabulat ca să poată fi vândut. Majoritatea apartamentelor sunt deja intabulate, atunci nu mai plătești nimic în plus. Dacă NU e intabulat, trebuie făcută documentația de un expert cadastral autorizat. Durată la OCPI: 3 la 5 zile lucrătoare (regim normal), mai mult la prima înregistrare. Cost cadastru apartament: câteva sute de lei (orientativ 400 la 700 lei), verifică la un expert autorizat.
  • RELEVEU (planul apartamentului), schița cu suprafețele și compartimentarea. De ce: face parte din documentația cadastrală și se atașează dosarului. De regulă e deja în cartea funciară dacă apartamentul e intabulat.
  • CERTIFICAT FISCAL de la Primărie (Direcția de Taxe și Impozite Locale), atestă că NU ai datorii la impozitul pe locuință. De ce: notarul nu autentifică vânzarea dacă ai restanțe. Cine emite: Primăria/DITL de sector sau localitate. Durată: 1 la 2 zile lucrătoare. Cost: gratuit. Notă: se emite pe numele proprietarului și e valabil de regulă până la finalul lunii emiterii; unele surse arată că din 2026 și cumpărătorul poate avea nevoie de certificat fiscal propriu, verifică la notar.
  • ADEVERINȚĂ DE LA ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, confirmă că nu ai restanțe la întreținere (și eventual la fondul de reparații). De ce: obligatorie pentru apartamente, se prezintă în ORIGINAL la notar. Cine emite: administratorul / președintele asociației. Durată: 2 la 5 zile lucrătoare. Cost: mic sau gratuit.
  • FACTURI/CHITANȚE UTILITĂȚI (opțional, dar util), ultima factură plătită la curent, apă, gaze. De ce: dovedesc că nu lași datorii; unele notariate le cer. Cost: 0.
  • CERTIFICATE DE STARE CIVILĂ (dacă e cazul), certificat de căsătorie, sentință de divorț, certificat de moștenitor. De ce: stabilesc regimul juridic al bunului și cine trebuie să semneze. Emite: Starea Civilă / notarul. Durată: 1 la 3 zile. Cost: taxe mici.

Antecontractul de vânzare-cumpărare (pasul opțional dar recomandat)

Antecontractul (sau "promisiunea de vânzare-cumpărare") este înțelegerea prin care tu și cumpărătorul vă obligați să încheiați vânzarea la o dată viitoare, la un preț stabilit. Nu transferă încă proprietatea, o pregătește. E foarte util când cumpărătorul ia credit, când mai aștepți acte, sau când vrei să blochezi afacerea cu un avans.

  • Ce conține: prețul, avansul (arvuna), termenul până la care semnați la notar, condițiile (ex: obținerea creditului) și ce se întâmplă dacă una dintre părți se răzgândește.
  • Arvuna: de obicei 5 la 10% din preț. Dacă cumpărătorul renunță, pierde arvuna; dacă tu renunți, de regulă o dai înapoi dublu (se stabilește în contract).
  • Formă: poate fi sub semnătură privată sau autentificat la notar. Varianta la notar e mai sigură și, la unele notariate, onorariul de la antecontract se scade din cel de la vânzarea finală.
  • De ce ajută un vânzător fără experiență: fixează cumpărătorul serios, îți dă timp să completezi dosarul și clarifică din start cine plătește ce.

Contractul la notar și rolul notarului

Vânzarea unui imobil în România este valabilă DOAR dacă se face prin contract autentic la notar public, nu poți vinde legal un apartament printr-un simplu act între voi. Notarul este cel care verifică totul și garantează că tranzacția e curată.

  • Verifică proprietatea: cere extrasul de carte funciară de autentificare (valabil 10 zile lucrătoare), verifică dacă există ipoteci, sechestre sau alte sarcini.
  • Verifică actele și identitatea: confirmă că actele sunt complete, că vânzătorul e proprietarul real și că părțile își dau consimțământul liber.
  • Redactează și autentifică contractul de vânzare-cumpărare; îl semnați în fața lui.
  • Calculează, reține și virează impozitul pe transfer la ANAF (îl încasează de la vânzător) și încasează onorariul + taxa de intabulare.
  • Depune actul la OCPI/ANCPI pentru intabularea noului proprietar în cartea funciară.
  • Notarul este imparțial: nu "ține" nici cu vânzătorul, nici cu cumpărătorul, protejează legalitatea tranzacției pentru amândoi.

Taxe și cine plătește (uzual)

Sunt trei costuri mari la o vânzare: onorariul notarului, taxa de intabulare la ANCPI și impozitul pe venitul din transferul proprietății. Împărțirea de mai jos este cea uzuală în practică, dar părțile pot negocia altfel, puneți-o clar în antecontract. Toate cifrele exacte se confirmă la notar și la OCPI.

  • IMPOZIT PE VENITUL DIN TRANSFERUL PROPRIETĂȚII, plătit de VÂNZĂTOR. Cota: 1% din preț dacă ai deținut imobilul MAI MULT de 3 ani, sau 3% dacă l-ai deținut MAI PUȚIN de 3 ani. Se aplică la toată valoarea (de la primul leu, plafonul vechi de 450.000 lei a fost eliminat prin OG 16/2022). Se plătește direct la notar în ziua semnării; notarul îl reține și îl virează la ANAF. Exemplu: apartament 500.000 lei → 5.000 lei (peste 3 ani) sau 15.000 lei (sub 3 ani).
  • ONORARIU NOTAR, plătit de regulă de CUMPĂRĂTOR. Se calculează după grila/tariful notarial, ca procent degresiv din valoarea din contract (orientativ ~0,5% la 1,5% + TVA 19%). Exemplu orientativ: la 500.000 lei, în jur de ~6.700 lei (mai mic la programe tip "Noua Casă"). Cifra exactă o dă notarul.
  • TAXĂ DE INTABULARE ANCPI/OCPI, plătită de regulă de CUMPĂRĂTOR. Pentru persoane fizice: 0,15% din valoare (0,5% pentru firme), minim 60 lei. Exemplu: apartament ~100.000 euro → aprox. 150 euro (~750 lei). Regim de urgență = de ~5 ori tariful normal.
  • EXTRAS CF de autentificare, taxă mică (aprox. 40 lei), de obicei suportată de cumpărător prin costurile notariale.
  • COSTURI SUPORTATE DE VÂNZĂTOR pentru a pregăti dosarul: certificat energetic (250 la 800 lei), documentație cadastrală dacă lipsește, radierea ipotecii dacă ai credit; certificatul fiscal și adeverința de la asociație sunt gratuite sau au taxe mici.
  • REGULĂ PRACTICĂ simplificată: vânzătorul plătește impozitul pe transfer + actele lui de pregătire; cumpărătorul plătește onorariul notarului + intabularea. Negociabil, dar așa e cel mai des.

Durate estimative (cât ține tot procesul)

Pentru un apartament "curat" (intabulat, fără credit, un singur proprietar), tranzacția poate fi gata în 1 la 3 săptămâni. Situațiile speciale o pot lungi considerabil.

  • Pregătirea dosarului de acte (caz simplu): 7 la 14 zile lucrătoare, dacă toată lumea se mișcă repede.
  • Semnarea la notar: se face într-o singură zi, odată ce dosarul e complet și extrasul CF e obținut.
  • Intabularea noului proprietar la OCPI: 3 la 5 zile lucrătoare (regim normal), 1 la 2 zile (urgent, cu tarif mărit).
  • Cu credit/ipotecă: acordul băncii poate dura până la ~40 de zile, în funcție de bancă și de dosar.
  • Cu moștenire: dezbaterea succesorală poate dura 30+ zile (mai mult dacă sunt neînțelegeri între moștenitori).

Situații speciale

Regulile de bază rămân, dar apar semnături și acte în plus. Iată cele trei cazuri cele mai frecvente.

  • SOȚI / COMUNITATE DE BUNURI: dacă apartamentul e bun COMUN (cumpărat în timpul căsătoriei), AMBII soți trebuie să fie de acord și să semneze vânzarea. Dacă e bun PROPRIU (moștenit, primit prin donație sau cumpărat înainte de căsătorie), poate vinde doar proprietarul, DAR dacă e locuința familiei, e nevoie de acordul scris al celuilalt soț.
  • COPROPRIETARI (mai mulți proprietari): TOȚI coproprietarii trebuie să semneze / să fie de acord cu vânzarea. Dacă vrei să vinzi doar partea ta e mai complicat; alternativ, puteți face întâi un partaj voluntar la notar ca fiecare să devină proprietar exclusiv pe ce îi revine.
  • MOȘTENIRE / SUCCESIUNE: ai nevoie de CERTIFICATUL DE MOȘTENITOR (obținut prin dezbaterea succesiunii la notar) înainte de a putea vinde. Fără el, moștenirea nu poate fi vândută sau intabulată. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord. Atenție la taxe: dacă succesiunea NU e finalizată în 2 ani de la deces, se aplică un impozit de 1% pe masa succesorală (separat de impozitul la vânzare). Bunurile moștenite sunt considerate bun propriu, deci nu se împart cu soțul.
  • APARTAMENT CU CREDIT / IPOTECĂ: pași, (1) ceri băncii ACORDUL de vânzare și un extras cu SOLDUL rămas de plată; (2) alegi metoda: rambursare anticipată din prețul vânzării, preluarea creditului de către cumpărător, sau credit-punte; (3) la semnare, din prețul plătit de cumpărător se achită soldul către bancă; (4) banca eliberează acordul de RADIERE a ipotecii, care se șterge apoi din cartea funciară. Dacă prețul de vânzare e mai mic decât soldul creditului, diferența o acoperi tu din bani proprii, banca nu radiază ipoteca dacă nu își recuperează toată suma. Acordul băncii poate dura până la ~40 de zile.

De reținut (cifre care se pot schimba)

Taxele, cotele și tarifele se pot modifica de la an la an și diferă între notariate și birouri OCPI. Folosește sumele din acest ghid ca reper, dar confirmă întotdeauna:

  • Onorariul exact al notarului și ce e inclus, la biroul notarial ales.
  • Taxa de intabulare și tarifele cadastrale, la OCPI/ANCPI din județul tău.
  • Cota și modul de calcul al impozitului pe transfer, la notar (el îl calculează și îl reține).
  • Dacă în 2026 se cere certificat fiscal și de la cumpărător, verifică la notar înainte de programare.

Întrebări frecvente

Informațiile sunt orientative și pot varia. Cifrele legale, taxele și actele se confirmă întotdeauna la notar și la ANCPI/OCPI înainte de tranzacție.

Vrei să vinzi singur, ghidat pas cu pas?

Fă-ți planul gratuit și lasă aplicația să te ducă prin tot procesul.

Surse consultate